Nghị định 99/2015/NĐ-CP | Nghị định 84/2013/NĐ-CP | Hướng dẫn Luật Nhà ở 2014

Những điểm mới  Nghị định 99/2015/NĐ-CP – Luật Nhà ở 2014 – Phần 4

Hướng dẫn Luật nhà ở 2014 – Gồm các phần :

Những điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 – Phần 1

Những điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 – Phần 2

Những điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 – Phần 3

Những điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 – Phần 4

Những điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 – Phần 5

Những điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 – Phần 6

Những điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP Hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 – Phần 7

LNO

25. Hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư

Tại Nghị định 84/2013/NĐ-CP trước đây, chưa phân định rõ ràng các hình thức đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư. Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã quy định cụ thể về nội dung này:

Việc đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư được thực hiện thông qua các hình thức:

– Nhà nước trực tiếp đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước để xây dựng nhà ở hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư.

– Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở thông qua hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) theo quy định về dự án phát triển nhà ở theo hình thức BT nêu trên.

– Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại hoặc dự án hạ tầng khu công nghiệp thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư theo quy định sau:

+ Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư.

+ Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở tại nơi khác cho người được tái định cư.

(Căn cứ Điều 26 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

26. Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư

Thay đổi thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư so với Nghị định 84/2013/NĐ-CP. 

– Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư là các tổ chức bao gồm Ban quản lý dự án chuyên ngành thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Việc lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện theo quy định sau:

+ Đối với dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư có sử dụng nguồn vốn ngân sách thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo người quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

+ Đối với dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc diện sử dụng nguồn vốn ngân sách thì thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư được quy định như sau:

    i. Trường hợp xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư cho các dự án quan trọng quốc gia thì Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

    ii. Trường hợp xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư cho các dự án không trường hợp trên thì UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

– Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư được quy định như sau:

+ Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng nguồn vốn ngân sách để phục vụ dự án, công trình quan trọng quốc gia thì Bộ Xây dựng đề xuất đơn vị làm chủ đầu tư và báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định lựa chọn.

+ Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng nguồn vốn ngân sách nhưng không thuộc diện nêu trên thì Sở Xây dựng đề xuất đơn vị làm chủ đầu tư và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn.

+ Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở sử dụng các nguồn vốn khác không phải nguồn vốn ngân sách nhưng thuộc diện chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại hoặc dự án hạ tầng khu công nghiệp thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư theo quy định thì chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại hoặc dự án hạ tầng khu công nghiệp làm chủ đầu tư dự án.

Đối với trường hợp khác thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức BT thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định đã nêu trên.

– Trường hợp lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư thì hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư được quy định như sau:

+ Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách thì hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư được áp dụng như đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ.

+ Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn khác không phải nguồn vốn ngân sách thì hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư được áp dụng như đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

– Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư được quy định như sau:

+ Đối với trường hợp sử dụng nguồn vốn ngân sách thì Bộ Xây dựng thẩm tra hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư và báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn hoặc ủy quyền cho Bộ Xây dựng quyết định lựa chọn.+ Đối với trường hợp sử dụng nguồn vốn ngân sách nhưng không thuộc trường hợp nêu trên thì Sở Xây dựng thẩm tra hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn.

+ Đối với trường hợp sử dụng nguồn vốn khác không phải nguồn vốn ngân sách mà lựa chọn qua hình thức đấu thầu thì thực hiện như với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở đã đề cập phần trên.

Trường hợp xây dựng nhà ở theo hình thức BT thì thực hiện theo quy định đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức chuyển giao.

+ Thời gian lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án có nguồn vốn ngân sách tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Trường hợp không sử dụng nguồn vốn ngân sách thì thời gian thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu (nếu tổ chức đấu thầu) hoặc theo trình tự lựa chọn nhà đầu tư BT (nếu lựa chọn theo hình thức BT).

(Căn cứ Điều 27 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

27. Mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư

Thực hiện việc bố trí tái định cư không chỉ có hoạt động mua nhà ở thương mại như Nghị định 84/2013/NĐ-CP đã đề cập mà còn có hoạt động sử dụng nhà ở xã hội.

Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thủ tục thực hiện việc mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư rõ ràng và chi tiết hơn Nghị định 84/2013/NĐ-CP.

– Việc mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư phải căn cứ vào quy định về nguyên tắc phát triển nhà ở phục vụ tái định cư, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở phục vụ tái định cư và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

– Trường hợp thuộc khu vực phải sử dụng nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư (thu hồi đất, giải tỏa để xây dựng công trình khác tại khu vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 hoặc không thuộc trường hợp này nhưng có nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội để xây dựng theo dự án) thì thực hiện như sau:

+ Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư có trách nhiệm xác định vị trí dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cần mua và trao đổi với chủ đầu tư về phương án mua nhà ở; trên cơ sở trao đổi với chủ đầu tư, đơn vị được giao bố trí tái định cư lập phương án mua nhà ở, trong đó nêu rõ hồ sơ pháp lý của dự án đầu tư xây dựng nhà ở, vị trí, số lượng, diện tích từng loại nhà ở, dự kiến giá mua, tiến độ bàn giao và báo cáo Sở Xây dựng nếu có dự án.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của đơn vị được giao bố trí tái định cư kèm theo phương án mua nhà ở và hồ sơ pháp lý của dự án, Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với cơ quan tài chính, tài nguyên và môi trường của địa phương thẩm định để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án.

 + Giá mua bán nhà ở thương mại để bố trí tái định cư được xác định trên cơ sở tham khảo giá thị trường tại thời điểm mua bán, bao gồm cả tiền sử dụng đất; trường hợp cơ quan chủ trì và phối hợp không thống nhất được phương án giá mua nhà ở thì có thể thuê một đơn vị có chức năng thẩm định giá độc lập để tính giá; chi phí thuê đơn vị thẩm định giá được tính vào kinh phí mua nhà ở thương mại.

 + Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án mua nhà ở, đơn vị được Nhà nước giao bố trí tái định cư có trách nhiệm ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại Luật nhà ở.

 + Sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở tái định cư thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định sẽ được đề cập tại Phần 4.

– Trường hợp sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư theo quy định (trường hợp thu hồi đất, giải tỏa để xây dựng công trình khác tại khu vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 hoặc không thuộc trường hợp này nhưng có nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội để xây dựng theo dự án) thì thực hiện như sau:

+ Người được tái định cư có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải có đơn ghi rõ nhu cầu mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở gửi UBND cấp huyện nơi cư trú.

+ UBND cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận việc chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở vào đơn và tổng hợp danh sách kèm theo đơn của người có nhu cầu tái định cư gửi Sở Xây dựng để rà soát, kiểm tra.

+ Sau khi kiểm tra, Sở Xây dựng lập danh sách các hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và có tờ trình đề nghị UBND cấp tỉnh phê duyệt danh sách; căn cứ vào nguồn cung nhà ở xã hội trên địa bàn và nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội của người được tái định cư, UBND cấp tỉnh quyết định phê duyệt danh sách.

+ Căn cứ vào danh sách hộ gia đình, cá nhân đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt, Sở Xây dựng gửi danh sách này cho UBND cấp huyện để thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân, đồng thời có văn bản đề nghị chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội thực hiện ký hợp đồng mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở theo nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân được ghi trong danh sách.

– Việc ký kết hợp đồng và bàn giao nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư được thực hiện theo quy định.

(Căn cứ Điều 28 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

28. Vốn cho phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư

So với Nghị định 84/2013/NĐ-CP thì bổ sung thêm các nguồn vốn phát triển nhà ở tái định cư như sau:

– Vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

– Vốn từ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, đối với từng trường hợp, thực hiện bố trí vốn ra sao, đều được hướng dẫn cụ thể tại điều này.

– Trường hợp phát triển nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách thì việc bố trí vốn được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật ngân sách nhà nước.

– Trường hợp phát triển nhà ở theo hình thức BT thì thực hiện theo quy định đã nêu ở phần 2.

– Trường hợp huy động vốn từ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai; nếu huy động vốn từ Quỹ phát triển đất thì do UBND cấp tỉnh quyết định.

– Trường hợp huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết thì các bên phải ký kết hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Bên tham gia góp vốn theo các hợp đồng này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng, trừ trường hợp các chủ sở hữu nhà ở tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh để phá dỡ nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

– Trường hợp Nhà nước ứng vốn từ ngân sách để đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở phục vụ tái định cư thì thực hiện như sau:

+ Trên cơ sở phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, Sở Xây dựng lập kế hoạch phân bổ và tiến độ cung cấp nhà ở đối với từng dự án nhà ở phục vụ tái định cư, bao gồm cả trường hợp bố trí tái định cư để thực hiện dự án quan trọng quốc gia trên địa bàn và báo cáo UBND cấp tỉnh phê duyệt.

+ Căn cứ vào kế hoạch phân bổ nhà ở tái định cư đã được phê duyệt và đề nghị của chủ đầu tư, cơ quan có thẩm quyền quyết định ứng trước vốn từ nguồn ngân sách địa phương để chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án.

+ Chủ đầu tư dự án nhà ở phục vụ tái định cư có trách nhiệm hoàn trả cho ngân sách địa phương thông qua việc bán, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư hoặc khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của các hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất và giải tỏa nhà ở trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày thu tiền bán, cho thuê mua nhà ở hoặc ngày được cấp kinh phí bồi thường hỗ trợ tái định cư.

(Căn cứ Điều 29 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

29. Đối tượng, điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư

– Về đối tượng: chi tiết từng trường hợp đối với hộ gia đình, cá nhân hơn so với Nghị định 84/2013/NĐ-CP.

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

+ Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác.

+ Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Luật Nhà ở.

– Về điều kiện: trước đây, Nghị định 84/2013/NĐ-CP không quy định rõ về điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư.

+ Trường hợp đối tượng là hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành.

+ Trường hợp đối tượng là hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư bằng nhà ở xã hội theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

+ Trường hợp thuộc đối tượng là hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Luật Nhà ở thì được bố trí nhà ở tái định cư theo Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

(Căn cứ Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

30. Trình tự, thủ tục thuê, thuê mua, mua và việc bàn giao nhà ở phục vụ tái định cư

Việc quy định trình tự, thủ tục thuê, thuê mua, mua và bàn giao nhà ở tái định cư có phần chi tiết hơn so với Nghị định 84/2013/NĐ-CP.

– Đối với trường hợp mua nhà ở thương mại khi đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư thì thực hiện như sau:

+ Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại.

+ Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư phải có văn bản thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư theo quy định và trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà ở với các đối tượng này.

+ Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư có trách nhiệm tiếp nhận nhà ở từ chủ đầu tư và bàn giao cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại bàn giao cho người mua nhà ở.

Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện về bàn giao nhà ở theo quy định và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

– Đối với trường hợp mua nhà ở thương mại khi đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng đặt hàng mua nhà ở của chủ đầu tư.

+ Đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư ký kết hợp đồng đặt hàng mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

+ Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt hàng, đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư phải có văn bản thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư theo quy định thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

+ Căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết, chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm bàn giao nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân mua nhà ở.

Việc bàn giao nhà ở phải theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện về bàn giao nhà ở theo quy định và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

– Trường hợp sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư thì căn cứ vào thông báo của UBND cấp huyện theo quy định, các hộ gia đình, cá nhân được tái định cư trực tiếp ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải được lập thành biên bản có xác nhận của đơn vị được Nhà nước giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

– Trường hợp mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng thì hộ gia đình, cá nhân có tên trong danh sách được tái định cư theo phương án bồi thường hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thực hiện ký hợp đồng mua bán, thuê hoặc thuê mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Việc bàn giao nhà ở này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở theo quy định và phải lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

– Trường hợp bố trí nhà ở phục vụ tái định cư theo 02 trường hợp sau thì căn cứ vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt, hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án:

+ Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ.

+ Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư.

Việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định về mua bán nhà ở thương mại.

Việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng, khi có đủ điều kiện bàn giao nhà ở theo quy định và phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán.

– Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định trên có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân đã mua, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận; trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai.

(Căn cứ Điều 31 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

31.  Giá mua, thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư

Làm rõ các trường hợp tính giá thuê so với Nghị định 84/2013/NĐ-CP:

– Đối với nhà ở không thuộc diện do Nhà nước đầu tư hay Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua:

“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu mua nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để phục vụ tái định cư hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở tái định cư thì giá mua bán nhà ở này được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”

– Đối với nhà ở thuộc diện do Nhà nước đầu tư hay Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua:

“Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư có nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư hoặc do Nhà nước mua để cho thuê, cho thuê mua thì giá thuê, thuê mua nhà ở này được xác định theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng”

Ngoài 02 trường hợp trên, còn trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội làm nhà ở tái định cư:

Giá mua, giá thuê, thuê mua nhà ở này được xác định theo quy định về giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư, hoặc không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng tại Luật nhà ở.

(Căn cứ Điều 32 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

32. Quản lý, sử dụng nhà ở phục vụ tái định cư

Quy định rõ việc quản lý, sử dụng nhà ở tái định cư là trách nhiệm của chủ sở hữu nhà ở mà không phải là chủ đầu tư xây dựng như Nghị định 83/2014/NĐ-CP đã nêu.

Cụ thể, việc quản lý, sử dụng phải đảm bảo các quy định sau:

– Chủ sở hữu nhà ở tái định cư có trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo trì nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định.

– Đối với nhà chung cư thì phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Chủ sở hữu phải đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí sử dụng dịch vụ theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.

– Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì còn phải tuân thủ các quy định (sẽ được nêu tại phần 5); trường hợp là nhà ở xã hội thì còn phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội.

– Đối với nhà ở tại khu vực nông thôn thì phải bảo đảm vệ sinh, môi trường, phòng cháy, chữa cháy; phải tuân thủ các quy định về nếp sống văn hóa, văn minh cộng đồng dân cư, quản lý duy tu, bảo dưỡng các công trình hạ tầng kỹ thuật khu vực nơi có nhà ở.

Về việc khai thác kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư phục tái định cư:

– Trường hợp mua một số căn hộ hoặc một số tầng trong nhà chung cư thương mại để làm nhà ở tái định cư thì ưu tiên cho hộ gia đình, cá nhân tái định cư được khai thác phần diện tích kinh doanh, dịch vụ trong nhà chung cư đó (nếu có) thông qua hình thức đấu giá nếu các đối tượng này có giá bỏ thầu thuê bằng với giá bỏ thầu của các đối tượng khác trong nhà chung cư đó.

– Trường hợp xây dựng nhà chung cư để bố trí tái định cư thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 1/3 diện tích kinh doanh, dịch vụ của nhà chung cư đó (trước đây, tại Nghị định 83/2014/NĐ-CP quy định dành tối đa không quá 2/3 diện tích kinh doanh) cho các hộ gia đình, cá nhân được tái định cư thuê (nếu có nhu cầu) thông qua đấu giá theo nguyên tắc công khai, minh bạch nhằm tạo công ăn, việc làm cho các hộ gia đình, cá nhân này.

Kinh phí thu được từ kinh doanh đối với toàn bộ phần diện tích kinh doanh dịch vụ sau khi trừ các chi phí kinh doanh hợp lý thì UBND cấp tỉnh được dùng kinh phí này để hỗ trợ cho kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và hỗ trợ một phần kinh phí cho công tác quản lý vận hành nhà ở phục vụ tái định cư trên địa bàn;

(Căn cứ Điều 33 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

33. Các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư

Đây là nội dung mới của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

– Sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định.

– Gây thấm, dột; gây tiếng ồn quá mức quy định pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.

– Chăn, thả gia súc, gia cầm trong khu vực nhà chung cư.

– Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.

– Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

– Cấm kinh doanh các ngành nghề, hàng hóa sau đây trong phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư:

+ Vật liệu gây cháy nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy.

+ Kinh doanh vũ trường; sửa chữa xe có động cơ; giết mổ gia súc; các hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định pháp luật về bảo vệ môi trường.

Trường hợp kinh doanh dịch vụ nhà hàng, karaoke, quán bar thì phải bảo đảm cách âm, tuân thủ yêu cầu về phòng, chống cháy nổ, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định pháp luật.

– Thực hiện các hành vi nghiêm cấm khác liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định.

(Căn cứ Điều 35 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

34.  Bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Đây là nội dung mới của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

– Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định.

Khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này).

Chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư nộp.

Khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.

– Chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản này).

Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng này hoặc nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng.

Nếu chủ đầu tư không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.

– Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm nghiệm thu đưa toàn bộ nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập.

– Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư và Ban quản trị thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu kinh phí bảo trì.

Căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư phải chuyển kinh phí bảo trì thuộc diện phải chuyển giao theo quy định pháp luật về nhà ở sang cho Ban quản trị quản lý thông qua hình thức chuyển khoản.

Cách thức lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì của Ban quản trị và thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sang cho Ban quản trị được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi.

(Căn cứ Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

35. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư

Đây là quy định mới tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Đã có quy định bắt buộc đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư thì tất yếu phải có chế tài cho trường hợp không đóng kinh phí theo quy định.

* Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định nói trên hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định thì giải quyết như sau:

– Ban quản trị có văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

– Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị, UBND cấp tỉnh phải xem xét, kiểm tra.

Nếu các bên đã quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị.

Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này.

Trường hợp các bên vẫn chưa lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì thì các bên phải thống nhất quyết toán số liệu và bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh.

Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị; sau khi bàn giao kinh phí này, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho UBND cấp tỉnh biết.

– Trường hợp quá thời hạn nêu trên mà chủ đầu tư vẫn không bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh phải ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị và gửi quyết định này cho chủ đầu tư, Ban quản trị và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản.

Trong quyết định cưỡng chế, UBND cấp tỉnh phải ghi rõ số kinh phí chủ đầu tư phải bàn giao sau khi trừ kinh phí mà chủ đầu tư phải sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung (nếu có), thời hạn bàn giao, biện pháp cưỡng chế và trách nhiệm của các bên liên quan để thực hiện quyết định này.

– Biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì được gửi từ tài khoản đã lập hoặc chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư.

Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế.

Kinh phí phải bàn giao là toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và lãi) theo số liệu kinh phí mà các bên đã quyết toán; nếu các bên không thống nhất quyết toán số liệu thì bàn giao theo số liệu ghi trong quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh.

– Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của 

UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư hoặc quản lý tài khoản khác của chủ đầu tư theo quyết định cưỡng chế có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng và quyết định cưỡng chế.

Trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho Ban quản trị thì trong quyết định cưỡng chế, UBND cấp tỉnh phải nêu rõ biện pháp xử lý tài sản, trách nhiệm của đơn vị xử lý tài sản, hình thức xử lý và việc chuyển giao kinh phí thu hồi cho Ban quản trị.

Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý.

* Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị.

Trường hợp quy định thì phải có thêm xác nhận của bên tổ chức cưỡng chế và đại diện tổ chức tín dụng thực hiện chuyển kinh phí này hoặc đại diện của bên xử lý tài sản của chủ đầu tư (nếu có xử lý tài sản của chủ đầu tư).

(Căn cứ Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

(Còn tiếp)

Những điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP – Hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 (Phần 4)
4 (80%) 1 vote

Like và Share cho bạn bè cùng biết nhé:
20
Những điểm mới Nghị định 99/2015/NĐ-CP – Hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 (Phần 4)

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *